Éditos

L'encadrement des loyers est entré dans les têtes d'à peu près tout le monde. Ce dispositif appliqué dans plusieurs grandes villes dont Paris vise à réguler le montant demandé aux locataires du parc privé selon un barème déterminé. Pourtant, bien qu'on puisse penser qu'il s'agit d'un acquis, le législateur a expressément prévu dès le départ qu'il s'agissait d'une expérimentation. Initialement prévue pour 5 ans, elle a été prolongée 3 ans de plus et elle arrive à son terme dans deux mois, le 24 novembre 2026. En l'absence de nouvelle loi adoptée à temps pour pérenniser ou étendre le dispositif, il expirera tout bonnement passée la date butoir. Une proposition de loi en ce sens doit être examinée en séance publique au Sénat à partir du 21 octobre 2026. Sera-t-elle définitivement adoptée et promulguée en seulement un mois ? Rien n'est moins sûr.

Pas de panique pour les locataires, d'autres dispositions empêchent votre bailleur de soudainement augmenter votre loyer du jour au lendemain. Mais au fait, cette expérimentation a-t-elle réellement permis de limiter les abus en termes de loyers prohibitifs ? Instinctivement, on pourrait se dire que la mécanique d'encadrement profite aux locataires, en particulier aux moins aisés. Pourtant, dernièrement, des études ont montré des résultats plus mitigés.

L'étude de l'Institut des politiques publiques publiée en mai 2026 est formelle quant au fait que les loyers ont augmenté moins vite dans les zones concernées par leur encadrement. Cela ne signifie pas qu'ils ont baissé pour autant. Il est estimé qu'après plusieurs années d'application, les loyers auraient été jusqu'à environ 5 % plus élevés sans cette mesure. À l'échelle des particuliers, cela a donc permis aux locataires quelques économies, et a potentiellement privé les bailleurs d'un peu plus de revenus. Si on regarde côté finances publiques, c'est plus complexe. Restreindre l'augmentation des loyers, c'est potentiellement limiter les allocations ou prestations sociales liées au logement, mais c'est aussi se priver de recettes fiscales sur les revenus immobiliers. Pour l'État, les bénéfices immédiats de la mesure ne sont pas évidents. Selon les conclusions de l'étude de l'IPP, l'encadrement des loyers aurait constitué un manque à gagner de 181 millions d'euros pour les finances publiques. Pour les particuliers locataires, les ménages aux loyers modestes y gagnent un peu, les ménages aux loyers élevés y gagnent davantage, ce qui tend à favoriser les plus aisés, surtout à Paris. Si l'objectif était de protéger les moins fortunés, le résultat est contrasté : la différence pour ces derniers est relativement minime, et le manque à gagner en recettes fiscales que des bailleurs auraient eu à payer sur les loyers les plus élevés aurait théoriquement pu être investi dans des prestations sociales.

La loi est une chose, son application en est une autre. Selon l'étude citée précédemment, plus d'un tiers des loyers dépasseraient le plafond imposé par l'encadrement dans les zones concernées, et cela monte à plus de 40 % dans certains territoires de Seine-Saint-Denis. Ce n'est pas nécessairement illégal : certaines caractéristiques ou prestations peuvent justifier un complément de loyer. Une vue sur la tour Eiffel, une grande terrasse, des équipements luxueux peuvent par exemple faire légalement grimper le loyer. Le fait que les murs viennent d'être repeints, bon, il ne faut pas exagérer non plus... Mais ce qui est acceptable ou non pour faire payer davantage le locataire n'est pas listé de manière exhaustive. Cela dépend du contexte propre au logement et se précise au fur et à mesure, notamment avec la jurisprudence, dans le cadre fixé par la loi et les décrets. Eh oui, c'est au locataire qui s'estime lésé de saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal si nécessaire. Quand on sait la tension du marché de l'immobilier dans les grandes villes ainsi que la complexité et la longueur des procédures, on comprend aisément que des locataires puissent renoncer à faire valoir leurs droits.

L'expérimentation expire officiellement en novembre 2026, si aucune loi n'est adoptée pour la prolonger ou la pérenniser d'ici là. Y a-t-il urgence à légiférer ? Les loyers vont-ils flamber dès le mois de décembre ? On peut affirmer avec certitude que non. Ce n'est pas une histoire d'interprétation ou d'extrapolation des études : c'est qu'un autre dispositif existe, qui limite les augmentations de loyers, encadrement ou non. Actuellement, les augmentations de loyers restent très limitées, notamment par l'indice de référence des loyers, qui n'a augmenté que de 1,15 % sur un an en septembre 2026. Et ce, à quelques exceptions près, que le locataire actuel reste ou qu'un nouvel arrivant prenne sa place. L'encadrement des augmentations lors des relocations vient d'être prolongé jusqu'à juillet 2027. Il ne sert à rien de paniquer si l'encadrement des loyers expire en novembre faute de loi. On aura certainement d'autres raisons de paniquer en mai 2027.

Quel est le point commun entre une belle studette rénovée du 12e arrondissement, une chambre lumineuse sous les toits du 15e et un local proche de Nation ? Certes, ces trois biens sont référencés sur Placardistan. Mais ce n'est pas tout : leurs vendeurs ne sont visiblement pas au courant des règles relatives à l'occupation de leurs biens. Ou bien ils s'en fichent.

« studio de 8.75 m² carrez (27m³) donc possibilité de mettre en location », « 8,80m² carrez [...] louée 382€ en non-meublée », « loué depuis plusieurs années au même locataire [...] 450 euros par mois [...] surface au sol de 9m² (8,40m² loi carrez) ». Légalement ? Pas vraiment. À la décharge des personnes ayant rédigé ces annonces, les règles sont nombreuses et dispersées à plusieurs niveaux. Si seulement un guide pouvait paraître le premier octobre pour synthétiser et clarifier tout cela. En attendant, voici un récapitulatif des principales restrictions à connaitre par rapport à l'occupation de micro-surfaces.

Pour les propriétaires occupants, avec 1 personne dans moins de 9 m², ou 2 personnes dans moins de 16 m², la situation rend de facto le logement insalubre. Pour les logements loués comme résidence principale, ces règles concernant l'insalubrité sont valables aussi. Sans une pièce principale d'une surface supérieure à 9 m² avec 2,20 mètres de hauteur sous plafond, ou un volume habitable supérieur à 20 m³, on est dans un logement considéré non décent. Si le DPE est classé G, l'indécence est caractérisée également.

Le terme « surface » est à comprendre au sens de « surface habitable », donc avec au moins 1,80 m de hauteur sous plafond.

Voilà pour la théorie. Dans les faits — alerte ironie —, les règles, c'est pour les autres : on a toujours une bonne raison de les ignorer et de se plaindre des gens qui font exactement la même chose. Comme au Placardistan, on est responsables et sérieux (ahem), on ne va pas vous inciter à violer la loi. Par contre, on peut s'interroger sur la pertinence de certaines règles dans certains cas précis.

En ce qui concerne la location, empêcher des personnes peu scrupuleuses de proposer des biens indécents ou insalubres au sens général des termes, cela se comprend d'un point de vue sociétal. Les gens susceptibles d'accepter de payer un loyer pour de telles conditions de vie seraient potentiellement vulnérables et précaires, et disposeraient donc de peu de moyens pour se défendre contre des propriétaires véreux et avides.

Quand on est prêt à acheter, en revanche, la situation est tout autre. Les procédures et conditions d'obtention d'un prêt sont rigides et parfois injustes, mais elles évitent les décisions hasardeuses qui pourraient mettre en danger les candidats à l'acquisition. Ainsi, une personne présentant toutes les garanties pour acheter et ayant mûrement réfléchi à son projet de vivre dans une chambre de bonne de 8 mètres carrés serait techniquement dans l'illégalité si elle habitait effectivement son placard. En pratique, comment pourrait-elle être inquiétée ?

Dans les faits, il faudrait pour commencer que la situation soit signalée aux autorités compétentes. On est déjà sur un scénario pas banal. À moins que vous n'ayez marché sur le pied de votre voisin en sortant de l'ascenseur et qu'il soit extrêmement rancunier, il n'y a à priori pas de raison que cela arrive. Mais admettons. Pour que la procédure se poursuive, un contrôle doit ensuite avoir lieu, ce qui veut dire que les autorités sanitaires estiment nécessaire de vérifier s'il y a une situation d'insalubrité. Vous avez le droit de refuser une telle visite si l'administration n'a pas obtenu l'autorisation d'un juge. Qui a envie de dépenser autant de moyens pour quelqu'un qui vit de son plein gré dans 8 m² ? Mais admettons. Si vérification il y a, l'autorité doit constater la situation d'insalubrité, puis déterminer les mesures à prendre pour remédier à la situation. Faute de pouvoir pousser les murs, la préfecture pourrait théoriquement vous interdire d'occuper les lieux, voire — de manière encore plus théorique — ordonner la démolition du bien. Des fois que vous mettre à la rue serait plus salubre.

On pourrait continuer de tirer le fil et envisager l'arrêté de traitement de l'insalubrité, qui peut prescrire une interdiction d'occuper les lieux, puis la contestation en justice, les pourvois, etc. Ça risque de devenir ennuyeux au bout d'un moment, donc on va arrêter ici, vous avez compris l'idée. Maintenant, rappelons que les éditos de Placardistan expriment un avis personnel de leurs auteurs (c'est 100 % écrit par un humain, il n'y a pas d'IA derrière, à part pour corriger d'éventuelles fautes de français et vérifier des points légaux très précis). Nous ne fournissons pas de conseils juridiques ou quoi que ce soit de ce genre. Si on vous dit que c'est « pas vu, pas pris », on n'oublie pas de signaler que ça peut aussi être « vu, pris » !

C'est l'été, c'est la canicule, on suffoque dans les villes. À Paris, où bien des immeubles ont été construits il y a plus d'un siècle, installer la climatisation dans son logement n'est pas forcément possible : entre règles de copropriété, respect de l'aspect extérieur du bâtiment et contraintes physiques des murs, l'hiver a le temps d'arriver avant même que le projet ne puisse démarrer. Et c'est sans parler du coût du matériel, de sa mise en place et de l'énergie consommée.

Sous les toits, où l'isolation manque parfois à l'appel, les températures baissent difficilement durant la période estivale. Ouvrir les fenêtres permet éventuellement de remplacer l’air chaud de la pièce par l’air chaud de la rue, ce qui constitue un progrès assez relatif. Incidemment, les critères légaux de décence régissant le potentiel locatif ne prévoient pas de température maximale en cas de fortes chaleurs, alors qu'il existe une règle contre le froid : le chauffage doit permettre d'atteindre 18 °C ou au moins de se chauffer « normalement » selon l'époque de construction. Quelles sont les raisons de ce manque, et pourrait-on envisager de le combler ?

Les chaleurs extrêmes que la France rencontre depuis une décennie ne sont pas totalement nouvelles. Pour beaucoup d'entre nous, 2003 reste une année marquante pour son été caniculaire et ses records de température que personne n'avait connus jusqu'alors. Les critères de décence ayant été établis peu de temps auparavant, la transformation d'appartements en fournaises n'avait pas été envisagée. Cela fait quand même 23 ans, on aurait peut-être pu se dire que ce phénomène allait se reproduire, pourtant, il semblerait d'après mes recherches que la première proposition de loi contre les « logements bouilloires » ne date que de 2025 et, à la mi-juillet 2026, n'a pas encore été étudiée par le parlement. À la place, le gouvernement a préféré proposer son projet de loi « visant la relance et la décentralisation du logement », qui prévoit entre autres des avantages fiscaux pour les propriétaires réalisant certains travaux ou encore la possibilité de louer des logements au DPE classé F ou G, là encore sous certaines conditions.

La loi est une chose, son application dans les faits en est une autre. Comme pour toute contrainte, si un propriétaire bailleur ignore plus ou moins volontairement des critères légaux, remédier à ces manquements est loin d'être une sinécure. D'abord, si le locataire ne dit rien, on peut être certain que rien ne sera fait. Il est donc nécessaire que ce dernier s'engage dans des actions, à commencer par faire remonter les problèmes identifiés au propriétaire ou à l'agence en charge. Si aujourd'hui, on n'a plus le droit ni d'avoir faim ni d'avoir froid, vivre dans une étuve est toujours autorisé. Ainsi, quand un matin de janvier, vous pestez contre votre bailleur qui ne se soucie pas qu'il fasse 5 °C à l'intérieur et que vous dormiez dans une chambre froide, vous pouvez saisir la justice et tenter de contraindre le propriétaire à réaliser des travaux. La démarche est contraignante, cela prend du temps, vous avez certainement plus vite fait de déménager — ce que malheureusement nombre de victimes choisissent comme option, par peur ou par méconnaissance — mais la loi vous protège. Quand la chambre froide devient un four à pizza, les juges ne peuvent pas comparer leur thermomètre à un seuil pour rendre un verdict.

On peut imaginer que le législateur intègre dans les critères de décence une température maximale, quel que soit le moyen de la mesurer. Dans les faits, comment cela se traduirait-il ? Une obligation d'installer la clim ? Pas toujours possible techniquement, et pas vraiment souhaitable écologiquement. Des travaux d'isolation obligatoires ? Cette contrainte existe déjà plus ou moins avec l'interdiction de louer des logements classés G au DPE, ainsi que F à partir de 2028, mais un juge ne peut pas systématiquement imposer ces investissements en cas de contraintes architecturales ou en présence de certains obstacles liés à la copropriété.

Une piste légale pour contraindre un bailleur à ne pas vous laisser cuire pourrait être d'invoquer une atteinte à votre sécurité ou un risque sanitaire grave. Rien ne garantit l'issue d'une telle démarche, mais qui ne tente rien n'a rien. Il est vrai que les propriétaires bien informés, connaissant les règles et la façon dont elles sont appliquées en pratique, peuvent parfois en faire fi sans prendre trop de risques. Face à cela, le désarroi de locataires lésés est tout à fait entendable. Pour entraver ces comportements délétères, il ne suffit pas de faire des lois, encore faut-il les faire respecter. Et ça, c'est principalement une question de volonté politique.