Les règles d'occupation entre théorie et réalité

Quel est le point commun entre une belle studette rénovée du 12e arrondissement, une chambre lumineuse sous les toits du 15e et un local proche de Nation ? Certes, ces trois biens sont référencés sur Placardistan. Mais ce n'est pas tout : leurs vendeurs ne sont visiblement pas au courant des règles relatives à l'occupation de leurs biens. Ou bien ils s'en fichent.

« studio de 8.75 m² carrez (27m³) donc possibilité de mettre en location », « 8,80m² carrez [...] louée 382€ en non-meublée », « loué depuis plusieurs années au même locataire [...] 450 euros par mois [...] surface au sol de 9m² (8,40m² loi carrez) ». Légalement ? Pas vraiment. À la décharge des personnes ayant rédigé ces annonces, les règles sont nombreuses et dispersées à plusieurs niveaux. Si seulement un guide pouvait paraître le premier octobre pour synthétiser et clarifier tout cela. En attendant, voici un récapitulatif des principales restrictions à connaitre par rapport à l'occupation de micro-surfaces.

Pour les propriétaires occupants, avec 1 personne dans moins de 9 m², ou 2 personnes dans moins de 16 m², la situation rend de facto le logement insalubre. Pour les logements loués comme résidence principale, ces règles concernant l'insalubrité sont valables aussi. Sans une pièce principale d'une surface supérieure à 9 m² avec 2,20 mètres de hauteur sous plafond, ou un volume habitable supérieur à 20 m³, on est dans un logement considéré non décent. Si le DPE est classé G, l'indécence est caractérisée également.

Le terme « surface » est à comprendre au sens de « surface habitable », donc avec au moins 1,80 m de hauteur sous plafond.

Voilà pour la théorie. Dans les faits — alerte ironie —, les règles, c'est pour les autres : on a toujours une bonne raison de les ignorer et de se plaindre des gens qui font exactement la même chose. Comme au Placardistan, on est responsables et sérieux (ahem), on ne va pas vous inciter à violer la loi. Par contre, on peut s'interroger sur la pertinence de certaines règles dans certains cas précis.

En ce qui concerne la location, empêcher des personnes peu scrupuleuses de proposer des biens indécents ou insalubres au sens général des termes, cela se comprend d'un point de vue sociétal. Les gens susceptibles d'accepter de payer un loyer pour de telles conditions de vie seraient potentiellement vulnérables et précaires, et disposeraient donc de peu de moyens pour se défendre contre des propriétaires véreux et avides.

Quand on est prêt à acheter, en revanche, la situation est tout autre. Les procédures et conditions d'obtention d'un prêt sont rigides et parfois injustes, mais elles évitent les décisions hasardeuses qui pourraient mettre en danger les candidats à l'acquisition. Ainsi, une personne présentant toutes les garanties pour acheter et ayant mûrement réfléchi à son projet de vivre dans une chambre de bonne de 8 mètres carrés serait techniquement dans l'illégalité si elle habitait effectivement son placard. En pratique, comment pourrait-elle être inquiétée ?

Dans les faits, il faudrait pour commencer que la situation soit signalée aux autorités compétentes. On est déjà sur un scénario pas banal. À moins que vous n'ayez marché sur le pied de votre voisin en sortant de l'ascenseur et qu'il soit extrêmement rancunier, il n'y a à priori pas de raison que cela arrive. Mais admettons. Pour que la procédure se poursuive, un contrôle doit ensuite avoir lieu, ce qui veut dire que les autorités sanitaires estiment nécessaire de vérifier s'il y a une situation d'insalubrité. Vous avez le droit de refuser une telle visite si l'administration n'a pas obtenu l'autorisation d'un juge. Qui a envie de dépenser autant de moyens pour quelqu'un qui vit de son plein gré dans 8 m² ? Mais admettons. Si vérification il y a, l'autorité doit constater la situation d'insalubrité, puis déterminer les mesures à prendre pour remédier à la situation. Faute de pouvoir pousser les murs, la préfecture pourrait théoriquement vous interdire d'occuper les lieux, voire — de manière encore plus théorique — ordonner la démolition du bien. Des fois que vous mettre à la rue serait plus salubre.

On pourrait continuer de tirer le fil et envisager l'arrêté de traitement de l'insalubrité, qui peut prescrire une interdiction d'occuper les lieux, puis la contestation en justice, les pourvois, etc. Ça risque de devenir ennuyeux au bout d'un moment, donc on va arrêter ici, vous avez compris l'idée. Maintenant, rappelons que les éditos de Placardistan expriment un avis personnel de leurs auteurs (c'est 100 % écrit par un humain, il n'y a pas d'IA derrière, à part pour corriger d'éventuelles fautes de français et vérifier des points légaux très précis). Nous ne fournissons pas de conseils juridiques ou quoi que ce soit de ce genre. Si on vous dit que c'est « pas vu, pas pris », on n'oublie pas de signaler que ça peut aussi être « vu, pris » !